356坪の農地を2分割(分筆)して売却した事例

今回のケースは、先に買主様からのご相談に対応していました。
買主様は、100坪以上の広めの土地に自宅を新築したいと土地をお探しでした。いろんな所をご紹介していましたが、条件が合わないお話ばかりで、手をこまねいていました。ところが、良いタイミングで買主様がお探しのエリアを売ってほしいとのご相談がやってきたのです！

売主様はご高齢のため、とにかく早く手放したいお気持ちでした。このエリアは地目が宅地であれば、坪4～5万円が相場となります。ところが、スピード売却のご意向のため、坪28,000円程度で応じていただきました。もちろん、現状農地であることも考慮していただきましたが、農地転用できれば宅地と遜色ない場所、地勢ですから破格でした。
 
買主様も非常に気に入ったので、お話を進めていくことに！

ここから幾つかのポイントが出てきます。
まず、農地転用申請が必要です。このような場合、弊社では、農業委員会への事前相談を徹底しております。今回も、先に農業委員会へご相談に伺ったところ、隣接者と区長からの同意書が必要であると言われました。また隣接している水路へ排水する建築計画であったため、水路を管理している水利組合に了解いただく必要が出てきました。こういった水利組合等は、誰が責任者で担当者なのか、情報が乏しく、困ってしまいます。今回は、幸いにも売主様がお近くにお住まいでしたので、地域ネットワークを通じて責任者にお会いすることができました。探し当てるまで、2～3週間費やしてしまいました。お会いできると、スムーズに了解いただくことができ、胸をなでおろしました。また、隣接者と区長にもお会いできたのですが、市担当者の誤認で、同意書が必要ないケースでした。隣接地は農地ではないため、同意書の提出不要となりましたが、隣接者と区長から了承をいただけたことは、かえって先々買主様にとって安心できる材料となり、気持ちよく契約を作成することができました。

次に土地面積が356坪 のうち半分購入したいとの買主様のご意向に従い、分筆登記をご案内しました。
 
分筆登記とは、一つの土地を複数に分割し、それぞれ独立した土地として登記する手続きです。相続や売買、共有者間の分割などで土地を分ける際に必要となります。分筆を行うことで、各土地に個別の地番が付き、所有権の移転や抵当権の設定がしやすくなります。手続きには土地家屋調査士による測量が必要で、市区町村の許可が求められる場合もあります。適切な分筆登記を行うことで、土地の管理や取引がスムーズに進む利点があります。

分筆登記は、通常、売主の負担で実施します。
不動産取引を行う上で、売主が責任をもって土地の境界を確定し、引き渡す商習慣となっております。場合によっては、買主負担となる事もありますが、もちろん買主の了解が必要です。どちらの負担とするのかを契約書に明記しておくと、トラブル防止となります。

今回は、売主負担で分筆登記及び境界確定測量を行いました。

 境界確定測量とは、土地の境界を明確にするために行う測量のことです。隣接地の所有者や官公庁と協議し、公的に認められた境界を確定します。土地の売買や分筆登記、建物の建築前に実施されることが多く、境界のトラブルを防ぐ役割があります。測量は土地家屋調査士が行い、確定した境界は境界標を設置し、測量図として記録されます。事前に境界を確定しておくことで、将来的な境界紛争を回避し、スムーズな不動産取引が可能になります。

弊社の場合、土地家屋調査士と連携して、境界確定測量等の必要性を 事前調査の段階で確認しております。

こうして、農地転用および分筆登記をクリアし、無事に安心できる取引が成立いたしました。
ただ、売主様にとっては、土地半分がまだ残っています。残りの土地がどうなったか…？
実はすでに売れています！またの機会にご報告いたしますね‼
 
これらも安心安全な取引をご提供していくよう心掛けて参ります。 
何かございましたら、お気軽にご相談いただけると幸いです。