空き家バンク案件　移住による住み替え

天草市の空き家バンクは、熊本県宅地建物取引業協会（宅建協会）と連携しています。空き家バンクに借りたい、または、買いたいとご希望があれば、宅建協会に契約依頼となります。宅建協会は、天草支部の会員の中から仲介業者を選定します。選ばれた宅建業者は、売買取引のために契約書を作成し、売買取引を成立させます。

今回、弊社が担当したのは、当初賃貸希望の案件でした。

お話を進めていく中で、「やっぱり借りるのではなく、買いたい！」と心変わりされたのです‼
賃貸契約締結目前となっていたので、私もビックリしました。
とはいえ、所有者にとっても良い話でした。元々、売却したいとお考えでしたが、誰も済まないのであれば、借りてもらって管理してもらった方が良いと考えて、賃貸・売買両方ご対応可能とされていたのです。

案の定、所有者の了解はすぐに得られました。

さあ、それではご契約を…と話を進めようとしたのですが、ここからが今回のポイントです！
買主様は、今住んでいる住居を売却したお金で、この物件を買うつもりでした。そして、今回の物件に住み替える算段です。つまり、いつ売れるのか分かりません。不動産売買では、不動産の引き渡し及び所有権移転登記と売買代金の支払いを同時に履行することが原則です。いつ支払うか分からないのに、契約することは売主のリスクが大きくなります。 このままでは、契約となりません…。

こういう場合に備えて、「買換え特約」があります。

買換え特約とは、不動産の売買契約において、買主が現在所有している不動産を売却できた場合にのみ購入契約が成立するという条件を付ける特約です。これにより、買主は資金繰りのリスクを回避できます。一方で、売主にとっては取引が確定しない不安要素となるため、特約を受け入れるか慎重に判断する必要があります。契約内容には、売却期限や売却が成立しなかった場合の対応（契約解除の可否など）を明確に定めることが重要です。

幸いにも売主様は、売却できるチャンスと捉えて、リスクをご承知いただきました。
弊社としてはもし売買が成立しなかった際には、再度ご契約に向けて交渉していき、販路を広げて営業していくことなど、 宅建業者としての責任を全うしていく旨を真摯にお伝えさせていただきました。

結果的に、買主様の売却が以外とスムーズでしたので、ご契約内容通りに取引成立となりました。

そして、もう一つ気になる点がありました。
実は、この物件の建物(家屋)が隣接地に越境していたのです！ 

弊社では、最初に物件調査を徹底しております。
土地家屋調査士、大工、保険代理店、司法書士、その他いろんな専門家との連携で、不動産取引上の困難を事前に確認し、スムーズで安心安全な取引を行うよう心掛けております。今回のように事前に分かれば、対応策が検討できます。 だからこそ、これからも事前調査を怠ることなく、ご対応していきます。何か気になる事があれば、お気軽にご相談くださいね。