2024年08月24日
天草で売れる物件とは？【土地編】
まだまだ暑い日が続きます…。
もうウンザリしている方も多いのではないでしょうか。
暑いので、クーラー効かせていろいろと考え事をしております。前回ブログの中で最後に触れた天草で売れる不動産についてまとめてみました。
天草に限らず、資産価値が高いのは「土地」です。
土地は減価償却しない唯一の資産です。一方で、建物は年々資産価値が下がっていきます。そう考えると、価値の高い土地がよりよい訳です。では、どんな土地だと価値が高いのでしょうか？
「エリア」「道路」「地勢」という3つの視点で考えてみます。
①エリア
天草市内で人気エリアと言えば、本渡地区でしょう。そして、その周辺地域も根強い人気があります。地名で言えば、「本渡北」「本渡南」「亀川」「楠浦」「佐伊津」 「本町」といった順番で人気があります。続いて、「新和」「五和」という感じに、本渡中心にその周辺が選ばれています。天草の都市機能が本渡に集約されており、生活インフラが整っていることが挙げられます。その分、土地値は高い傾向です。
②道路
土地価格は単純にエリアだけで判断できません。道路は重要な指標となります。なぜなら接道による建築制限が考えられるからです。
都市計画区域内における建築物の敷地は、建築基準法第43条により、【建築基準法上の道路】に２ｍ以上接しなければなりません。 この「建築基準法上の道路」とは、次の通りです。
建築基準法第42条第1項に規定されている道路で幅員４ｍ以上のものをいい、下記の種別があります。 ●１号道路 : 道路法による道路いわゆる公道であって、国・県・市道の指定または認定をうけており、事実上通行可能な道路がこれに該当します。 ●２号道路 : 都市計画法・土地区画整理法・旧住宅地造成事業に関する法律等の法令によって築造された道路です。 ●３号道路 : 公道・私道の区別を問わず、建築基準法が適用されるに至った際（都市計画区域の決定した時または建築基準法の施行日（昭和25年11月23日））に道路状の形態が有り一般に通行されていた道路です。 ●４号道路 : 道路法・都市計画法・土地区画整理法等の法令によって築造予定の道路で、２年以内にその事業が執行される予定のものとして特定行政庁が指定した道路です。 ●５号道路（位置指定道路） : 道路法、都市計画法などの法律によらないで宅地造成などと並行して造られた私道で、天草市から道路として指定された道路です。通常は、道路位置指定道路といわれていて、政令で定められた基準により築造することで指定を受けることができます。
※天草市ホームページ（以下URL）より抜粋。
建築物の接道義務、建築基準法の道路 / 天草市 (city.amakusa.kumamoto.jp) 幅員４m以上の道路で、接道が２ｍ以上あることは最低条件となります。
エリアが良くても道路条件を満たさなければ、その価値は生まれません。
③地勢
せっかく買うのであれば、なんでも使いやすいものを選びます。不動産も同じで、使いやすい土地が良い。つまり、
建物を建てやすい土地が好まれます。凹凸があったり、高低差があるところや、地形が不整形だと、思ったような間取りや配置が難しくなります。凹凸や高低差を是正するために、造成工事が必要になると、建築費がその分かかってしまう訳です。そういった情勢を見込んだ価格設定（査定）が行われます。
天草の売れる土地が想像できたでしょうか？
こういった点から査定しておりますし、価格が大きくなる傾向があります。
ただし、不動産の価格は言い値です。絶対に査定通りの価格になるわけではありません。売主と買主で折り合うのであれば、価格が上がることもあれば、下がることもあります。宅建業者としては、売主と相談して値付けをしますので、売主の意見が強く反映されることでしょう。
今回は土地に焦点を絞ってお話しました。
次回は建物編を書いてみたいと思っています。
こうご期待ください‼
